임차권등기 신청 전 이것 확인해야...
전세 계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 기존 세입자가 임차권등기 후 이사부터 할 예정이라고 하자 임대인은 해지 통보 기간이 늦어 묵시적 갱신을 주장하고 있는 사례가 종종 있습니다. 이사할 날짜는 다가오는데 이런 경우라면 정말 당황스럽기만 하죠.
전세 사기나 전세금 분쟁 예방책으로 임차권등기명령을 활용하는 사례가 늘면서 세입자들의 관심이 높아졌습니다. 하지만 높은 관심과는 달리 임차권등기를 신청할 수 있는 시기나 신청 전 확인해야 하는 필수 절차를 잘 모르는 경우가 많습니다.
임차권등기명령이란 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 마칠 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도로 세입자가 다른 곳에 이사하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도입니다.
주택 임대차에서 임차권등기는 기본적으로 계약이 종료돼야만 신청할 수 있습니다. 단순하게 본다면 계약종료일 이후 기간만 잘 유의해야 한다고 생각하기 쉽지만 세입자가 놓쳐서는 안 될 점이 있다는 사실을 알아두셔야 합니다.
주택 임대차보호법에는 집주인과 세입자 간 계약에 관한 해지나 갱신에 관한 의사전달을 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.
계약 기간이 끝나기 적어도 2개월 전까지는 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야 합니다.
만약 세입자가 집주인에게 계약 갱신에 관한 거절 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신'이라는 상황을 맞이하게 됩니다.
| 묵시적 갱신 | 계약 종료 2개월 전까지 당사자 간 계약 해지나 갱신에 관한 의사가 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 형태 |
※ 문제는 묵시적 갱신은 계약이 유지되고 있다는 의미로 임차권등기신청 자체가 어렵다는 것입니다. 따라서 이사를 계획하고 있는 세입자라면 남아있는 계약 기간을 확인해 집주인에게 계약 갱신 거절 통보를 하는 게 가장 중요합니다.
그렇다면 세입자가 묵시적 갱신이라는 변수를 피하게 위해 어떤 방법으로 집주인에게 갱신거절 통보를 해야 할까요?
세입자는 남아있는 계약 기간이 2개월 전은 아닌지 확인해야 합니다. 남아있는 계약 기간을 확인했다면 갱신거절 통보를 할 방법은 여러 가지가 있습니다.
법적인 증거자료로 가장 많이 쓰이는 방법은 내용증명이 가장 대표적입니다. 그러나 임대인과 그간의 정도 있고 내용증명 보내는 것이 부담스러운 세입자라면 집주인과 주고받은 △문자 메시지 △카카오톡 △통화녹취 등을 활용해도 좋습니다.
다만 법률상 효력이 발생하려면 임대인 (집주인)에게 의사가 전달되어야만 한다는 사실을 유의해야 합니다.
그럼 집주인에게 의사전달 시점을 놓친 세입자들은 어떻게 대처해야 할까요? 법률상 정해진 통보 시점을 놓친 경우 집주인과 세입자 간 계약은 묵시적 갱신 상태가 됩니다. 가령 계약 종료 1개월 전이라 법률상 정해진 의사전달 시점을 놓쳤다면 아직 계약종료일이 다가오지 않아도 묵시적 갱신 상태라는 겁니다.
세입자는 이 부분에 주목할 필요가 있습니다. 주택임대차보호법(주임법) 제6조의 2에는 ‘묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 집주인에게 해지 통보를 할 수 있고 집주인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생된다’고 규정하고 있습니다. 즉 정해진 기간 안에 계약갱신거절을 하지 못하여 묵시적 갱신이 됐다고 하더라도 세입자가 즉시 해지 통보를 한다면 3개월 후에 해지효력이 발생한다는 말입니다.
따라서 의사전달 시점을 놓친 세입자는 3개월 후 시점을 고려해 해지통보를 하고 해당 시점에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 임차권등기와 전세금반환소송을 할 수 있습니다.
임차권등기명령의 신청요건
임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
※ 임차주택의 범위
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
※ 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
※ 임차권등기명령신청 시 제출 서류
▶ 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
▶ 임대인의 소유가 아닌 주택은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류(ex. 건축물대장)
▶ 임대차계약서
▶ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
▶신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
▶ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류