1 주택 보유 중 일시적으로 2 주택자가 되는 경우가 있습니다. 대표적으로 상속, 결혼, 분양권 취득 등 여러 경우가 있는데요, 오늘은 상속으로 인한 일시적 2 주택에 관한 유의할 사항을 예시와 Q&A 형식으로 알아보겠습니다.
예시 1) 홍길동 씨는 지난 2017년 1월 아버지의 사망으로 주택을 상속받았습니다. 상속주택이 주택 수에서 제외된다는 얘기를 들은 기억이 있어 2020년 1월 별다른 의심 없이 또 다른 주택을 취득하고 그 주택을 지난해 7월 양도한 뒤 비과세 신고를 했습니다. 그러나 과세당국으로부터 상속 개시일 이후 취득·양도한 주택은 상속주택 특례 대상에 해당하지 않는다는 판정을 받고 양도소득세 1억 2,300만 원을 납부하게 된 사례입니다.
예시 2) 나사장씨는 2018년 2월 오피스텔을 4억 원에 취득해 업무용으로 사용해 왔습니다. 그러다 지난해 2월부터는 해당 오피스텔에 주거용으로 거주하다가 지난달 8억 원에 양도했습니다. 오피스텔 외에 다른 주택이 없는 나사장씨는 양도시점에 오피스텔을 주거용으로 사용했기 때문에 1세대 1 주택 비과세 신고를 했으나 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도한 탓에 비과세를 적용받지 못하고 양도소득세로 1억 1,300만 원을 납부했습니다.
이렇듯 양도세 비과세에 대해 잘못 알고 있거나 오해하여 생기는 경우가 많은데요, 국세통계포털에 따르면 지난 2022년 양도세 신고건수는 66만 3,826건, 총 결정세액은 25조 5,922억 원에 달했는데, 국세청에 따르면 이중 1세대 1 주택 비과세 거주요건을 충족하지 못해 비과세 인정을 받지 못한 사례가 다수 발생했다고 했습니다.
부동산 관련 세금은 한 번 신고하고 난 뒤에는 되돌릴 수 없기 때문에 양도하기 전에 비과세·감면 요건을 정확히 확인해야 합니다.
이렇게 빈번하게 발생하는 양도세 관련 유의할 점을 Q&A로 정리해 보겠습니다.
Q. 1 주택 보유자가 신규주택을 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2 주택 비과세 특례 적용받을 수 있는지?
A. 1세대 1 주택자 비과세 혜택을 받기 위해서는 주택 취득과 양도 시점을 모두 따져보아야 합니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 이날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 등 두 가지 요건을 모두 충족해야 일시적 2 주택 비과세 특례가 적용이 됩니다. 즉 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 신규주택을 취득했다면 일시적 2 주택 비과세를 적용받을 수 없게 되는 것이죠. 일시적 2 주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택의 1세대 1 주택 비과세 요건뿐 아니라 신규주택 취득요건 및 종전주택 양도요건도 모두 충족했는지 미리 확인해야 합니다.
| 일시적 2주택 비과세 특례요건 | ||
| 종전주택 1세대1주택 비과세 요건 | 보유요건 | 종전주택을 2년 이상 보유 |
| 거주요건 | 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 | |
| 신규주택 취득요건 | 종전 주택을 취득한 날 부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 취득 | |
| 종전주택 양도조건 | 신규 주택을 취득한 날 부터 3년 이내 종전 주택 양도 | |
Q. 주택을 상속받고 다른 주택을 취득·양도하면 비과세를 적용받을 수 없는지?
A. 상속 개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있던 1세대가 주택을 상속받은 후 종전의 일반 주택을 양도하는 경우 1세대 1 주택 비과세 특례가 적용됩니다. 하지만 상속 개시 이후 취득한 주택을 양도할 경우 상속주택 특례를 적용받을 수 없습니다. 상속주택을 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되므로 상속지분이 작은 상속인은 일반주택 양도 시 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인 간에 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수 지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다.
Q. 피상속인이 상속개시 당시 2 주택 이상 소유했다면 그중 어떤 주택이 기존 주택으로 간주되는지?
A. 피상속인의 주택이 여러 채인 경우 소유한 기간이 가장 긴 1 주택을 상속주택으로 판정합니다. 이와 같이 주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택을, 이것으로도 판정이 어렵다면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1 주택을 상속주택으로 봅니다. 피상속인이 거주한 사실이 없고 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상이면 기준시가가 가장 높은 1 주택을 상속주택으로 판정한다는 사실을 알아두시기 바랍니다.
Q. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용 후 양도하면 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 있는지?
A. 주택이 아닌 건물 (예. 근린생활시설)을 주거용으로 사용한 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주택으로 용도를 변경한 날부터 주택 보유 기간을 계산해야 합니다. 즉 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도할 경우 보유 요건을 충족하지 못해 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 없게 되는 것입니다. 주거용이 아닌 건물을 1세대 1 주택으로 인정받기 위해서는 해당 사실을 입증하기 위해 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 것도 좋은 방법입니다. 일례로 전입 신고 내역, 입주자 카드, 내부 사진, 수도·전기 등 사용 내역을 준비하면 좋습니다.
Q. 주택에서 주택 외 (근린생활시설 등)로 용도로 변경한 뒤, 다시 주택으로 변경했다면 보유 기간과 거주 기간은 어떻게 산정되는지?
A. 해당 주택 보유 기간 및 거주 기간 계산은 당해 건물을 취득한 날부터 양도한 날까지 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통틀어 계산하면 됩니다.
요즘은 주택가격이 상승해 수도권의 집 한채만 상속을 받더라도 상속세가 발생하게 될 확률이 높습니다. 상속으로 인해 일시적 2 주택이 돼있는데, 잘못 알고 있어 상속세 부담에 양도세 마저 비과세 혜택을 받지 못한다면 얼마나 억울할까요?
비록 상속에 관해서 뿐만 아니라 결혼, 분양권, 입주권 취득 등 일시적 2 주택이 되는 경우 꼼꼼히 따져보아 비과세 혜택을 받기 바라겠습니다.