노후를 대비하기 위해 주식, 부동산 등으로 눈을 돌리는 예비 투자자들이 있습니다. 다른 사람들의 성공사례나 지인의 권유로 투자를 하는 사례를 종종 보게 되는데요,
코로나 시기, 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 A 씨도 지인을 통해 신축 상가를 분양받았습니다.
하지만 2023년 준공된 상가는 준공 후부터 임차인을 찾지 못해 여전히 공실로 남아있고, 더욱이 최근 금리 상승으로 대출 이자 부담까지 더해져 결국 매각을 시도했지만 쉽지만은 않은 상황입니다.
A 씨의 상가뿐만 아니라 주변 상가들도 대부분 공실 상태였고, 상권 활성화는 언제가 될지 모른다는 암울한 전망만 들려옵니다. 이처럼 높은 공실률과 불투명한 미래 수익으로 인해 상가 투자는 점점 더 어려워지고 있습니다.
경험이 있는 투자자들은 초기 공실 리스크를 피하기 위해 이미 임대차 계약이 체결된 상가에 더 관심을 갖고 있습니다.
계약된 임대료가 곧 확정 수익률이기 때문입니다.
A 씨는 은퇴 후 안정적인 월세 수입을 기대하며 상가 투자에 뛰어들었지만 결국은 더 힘든 상황이 되었습니다.
퇴직금으로 인근 신축 상가를 분양받은 B 씨 역시 이런 기대를 안고 투자했지만, 결국 공실과 이자 부담으로 막대한 손해를 입었습니다.
미분양 상가 투자는 신중히...
보통 시행사는 미분양 상가의 임차인을 찾기 위해 많은 노력을 기울입니다. 이들은 이런 점을 노려 미분양 상가를 전문적으로 임차하면서 인테리어 비용이나 운영 자금을 지원받기도 합니다.
임대차계약은 보증금을 최소화하고 월세를 높게 책정하며 인테리어 기간 동안 월세를 면제하는 특약으로 계약을 하기도 하며, 임대차 개시도 분양잔금 이후로 하며 인테리어도 최소로 하거나 공사기간을 질질 끄는 수법을 사용합니다.
하지만 실제 임대료는 영업개시와 상관없이 2 ~ 3개월 동안은 잘 납부를 합니다.
그다음부터 월세를 미납하거나 사업이 힘들다며 이런저런 이유를 핑계됩니다. 월세를 연체하면 임대인 입장에선 월세 미납을 이유로 계약을 해지하는데 이러한 방식으로 투자자에게 막대한 손실을 입히고 단기간에 이득을 취합니다.
심한 경우 임차인이 인테리어 공사대금을 미납해 임대호실 내 유치권도 설정되는 경우도 종종 발생합니다.
이런 피해를 예방하기 위해 유의해야 할 사항들을 알아보겠습니다.
(1) 임차브랜드의 정확한 상호확인
누구나 알만한 유명 음식점이 임차하는 것처럼 속이는 경우가 있습니다. 자세히 살펴보면 유명 음식점과 유사한 상호를 교묘하게 만들어 임차하는 경우로 볼 수 있습니다. 로고도 비슷할 수 있어 정확한 상호명을 확인하고 유명 프랜차이즈라면 본사에 확인하여 실제로 해당 점포가 입점하는지 확인하는 절차가 필요합니다.
2) 설립연도와 재무상태 확인
임차인이 신뢰할 수 있는지, 사업을 지속할 능력이 있는지 철저히 조사합니다. 만일 임차인이 법인이라면 자본금, 재무 상태를 확인하고, 개인인 경우에는 최근 3년간의 소득 증빙을 확인합니다.
협조가 어려워 확인이 안 될 경우, 최소한 사업 설립연도를 확인하고, 설립연도가 최근이라면 한 번쯤은 의심해 볼 필요가 있습니다.
(3) 임대차 계약은 승계하지 말고 세부내역을 강화한다.
신축 분양상가의 경우 시행사와 임차인이 체결한 임대차계약도 중요하니 중요한 내용은 강화하는 것이 좋습니다.
임대차 계약 시 인테리어 완료 조건과 영업 시작 시기를 명확히 명시해야 하며 핵심은 월세가 연체될 경우 연체이자를 약정하고, 갱신 시 차임증액 범위를 정하고, 원상회복 범위를 정확하게 약정합니다.
만약 임대차계약을 조정할 수 없다고 하면 투자를 재검토합니다.
(4) 임대차보증금을 확보합니다.
임대차보증금은 월세의 2년 치 이상을 담보할 수 있어야 합니다. 일반적으로 임대차보증금은 월세대비 1년 미만인 경우가 많은데 1년 미만으로 할 경우 관리비가 연체되거나, 원상회복에 대한 담보가 전혀 되지 않기 때문에 이에 대한 담보를 확실히 하는 것입니다.
(5) 전문가를 통한 안정성 확인
부동산 투자에서는 전문가의 조언을 귀담아듣는 것이 중요합니다. 시행사나 중개인, 임차인은 모두 이해관계가 얽혀 있을 수 있으므로 객관적인 판단을 내리기 어렵기 때문입니다.
따라서 부동산 전문가, 법무사, 회계사 등 객관적인 시각을 가진 전문가의 조언을 받아 투자의 타당성을 검토하는 받아 투자결정의 안전성을 높일 수 있습니다.
결론적으로 철저한 사전 조사와 신중한 판단, 그리고 상가 투자의 위험을 최소화하고 성공적인 투자를 위해 전문가에게 도움을 구하는 것이 투자의 좋은 방안이라고 할 수 있습니다.
