최근 부동산 경기가 침체기라고는 하지만 중소형 빌딩, 소위 꼬마빌딩의 인기는 점점 높아지고 있습니다.
고금리의 여파로 잠시 주춤했던 꼬마빌딩의 거래량이 다시 증가하고 있습니다.
특히 입지 좋은 곳이나 개발호재 이슈가 있는 지역의 중소형 건물은 호가가 계속 오르고 있습니다.
물론 시세차익을 보고 높은 가격에 매도한다면 좋은 일이지만 한편으로는 보유기간이 짧다면 매각 시 양도소득세에 대한 부담도 있기 마련입니다.
아래 사례에서도 강동구에 건물을 보유하고 있는 건물주는 이 기회에 매각도 생각해 봤으나 양도차익에 대한 양도소득세가 부담스러워 배우자에게 증여를 계획 중입니다.
<사례>
강동구 암사동에 소재한 건물에서 임대업을 하는 이 분은 약 5년 전 20억원을 주고 꼬마빌딩을 구입했는데, 현재는 시가가 약 30억 원을 웃돈다고 합니다.
주변의 매매 전문 부동산 사무실 등에서는 계속 매매를 권유해 매각도 고민해봤지만 아무래도 10억원이 넘는 양도차익에 대한 양도소득세가 부담스러워 계속 고민을 했는데, 그러던 중에 배우자 증여공제를 활용하여 아내에게 증여를 하는 방안도 함께 고려 중이라고 합니다.
그럼 배우자 증여에 대해 알아보고 유의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
이 분이 알고 계신 것처럼, 소유 건물을 배우자에게 증여하게 될 경우, 배우자는 6억 원까지 증여공제를 받을 수 있습니다. 즉 6억 원까지는 별도의 증여세를 납부하지 않아도 됩니다. (10년간 누적액)
다만, 다음의 사항들을 고려하여 진행하는 것이 효율적입니다.
여기서 남편은 건물을 증여하는 증여자이고, 남편분의 건물을 증여받을 예정인 아내분은 수증자가 됩니다.
아내분께서 남편분의 건물을 증여 받고 배우자 공제를 적용받게 되면, 남편분께서 제3자에게 직접 건물을 매각했을 때
부과되는 양도소득세와 비교할 때 상당 금액을 절세할 수 있습니다.
그러나, 아내분께서 남편분의 건물을 증여 받고 해당 건물을 제3자에게 10년 이내에 시가에 매각하게 될 경우, 과세 당국에서는 남편분께서 양도소득세 납부를 회피하기 위해 일부러 아내에게 증여하여 우회 매각을 한 것으로 볼 수 있습니다.
이 경우, 아내분께서는 그 취득금액을 증여 받았을 당시의 금액이 아닌, 최초 남편분이 구입한 20억 원을 기준으로 양도소득세를 납부해야 합니다.
아내분께서 그 취득금액을 증여 받았을 당시의 금액이 아닌, 20억 원을 기준으로 양도소득세를 납부해야 하는 이유는 증여재산 이월과세 규정 때문입니다.
이를 구체적으로 설명하면...
증여재산 이월과세란, 배우자나 직계존비속 간에 증여 받은 자산을 증여받은 날로부터 10년 이내에 양도하는 경우, 증여 당시의 시가가 아닌 최초 취득자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도입니다. 이 제도는 양도소득세를 회피하려는 목적으로 부동산을 증여하고 곧바로 양도하는 것을 방지하기 위해서입니다.
따라서 아내분께서 건물을 증여받고 10년 이내에 매각할 경우, 양도차익은 30억 원(매각가) – 20억 원(최초 취득가) = 10억 원이 되며 이 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
만일 부동산 가치가 상승하여 더 높은 가격으로 매도한다면 양도소득세는 더 늘어나게 됩니다. (매각가 ㅡ 최초 취득가)
반대로 아내분께서 증여받은 건물을 10년 이상 보유한 후 매각할 경우, 그때는 증여받은 시점의 시가 (30억 원)를 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.
이는 아내분께서 실제로 증여받았을 당시의 시가를 기준으로 세금이 계산되기 때문에 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
결론적으로 남편분이 아내분에게 건물을 증여하신 후, 아내분께서 10년 이상 보유 후 매각이라는 조건을 충족해야만 양도소득세 측면에서 유리할 수 있습니다.
따라서 해당 건물에 대한 보유기간을 충분히 예상하고, 배우자 간 증여 계획을 세우시기 바랍니다.