분양형 실버타운 다시 허용?
2017년 고령사회가 된 우리나라의 초고령사회 (65세 이상 고령인구가 총인구에서 차지하는 비중이 20% 이상인 사회) 진입을 2026년경으로 예상했는데 그보다 훨씬 더 빨리 다가올 것으로 예상합니다. 인구가 5,000만 명이라면 1,000만 명 이상이 65세 이상이라는 거죠. 우스개 소리로 버스와 지하철 전좌석을 경로우대석으로 해야 하고 저출산이니 임산부석은 줄여야 한다는 말까지 나오고 있는 상황입니다. 이러한 상황에 정부가 10년 가까이 막았던 ‘분양형 실버타운’을 다시 허용하는 쪽으로 가닥 잡은 가운데, 실제 추진되면 국내 실버타운 (노인복지주택) 수가 대폭 늘어날 것으로 예상됩니다. 시행사는 그간 임대형으로만 실버타운을 지을 수 있어 완공 후 일일이 전·월세 수요를 찾아야 했지만, 분양이 가능하면 자금 확보가 한결 수월해 실버타운을 추가 공급할 여력도 생기게 됩니다. 시장 수요가 높아지는 가운데 사업성이 높아져 공급이 확대될 전망입니다.
특히 더 이상 거주지를 옮기지 않고 실버타운 주택에서 요양 서비스 등을 받으며 여생을 보내려는 수요자들은 주택 임차가 아닌 소유로 주거 안정성도 끌어올릴 수 있게 됐습니다.
분양형 VS 임대형 실버타운
| 구분 | 소유권 | 특징 |
| 분양형 | 수분양자 | 실버타운 서비스 이용료를 매달 운영사에 지급 60세 이상 소유 가능. 주택연금 수령액 낮아. |
| 임대형 | 실버타운 운영사 | 일정 의무 거주기간 부여 |
분양형 실버타운은 일반 주택처럼 소유권을 갖고 타운 운영업체에 각종 요양 서비스 이용료를 매월 지급하는 형태다. 만 60세 이상 구매할 수 있고 매매도 당연히 가능합니다.
반면 임대형 실버타운은 운영 업체가 소유권을 갖고 거주자에게 전·월세로 임대하는 방식입니다. 각 실버타운은 의무 거주기간을 정해둔 경우가 많아 만일 이를 지키지 않고 퇴소하면 위약금을 내야 하기도 합니다.
이렇듯 임대형 실버타운의 단점이 있기는 하지만 지난 2015년 노인복지법이 개정되며 분양형 실버타운은 불법이 됐습니다. 왜냐하면 운영사의 과장 광고나 부실 운영 등 부작용이 적발 됐기 때문입니다. 60세 이상만 거주할 수 있는데 이를 속이고 분양한 사례가 발생하거나 매매가 가능해서 투기 수요도 몰렸었습니다.
그래서 그동안 임대형으로만 실버타운을 조성할 수 있어서 시행사와 도급 시공사들도 실버타운 건설에 소극적인 편이었습니다. 건설업계는 빠르게 진행하는 고령화 추세에 발맞춰 실버타운 공급을 확대하려면 분양형을 다시금 허용해야만 한다고 주장해 왔는데요, 벌써 한국은 내년부터 인구 5명 중 1명이 65세 이상인 초고령 사회에 진입할 것이라고 전망을 내놓고 있습니다.
물론 2015년 이전 건설 인허가를 받은 경우라면 착공해 분양형 실버타운을 선보일 수 있고 이미 분양된 실버타운은 매매도 가능합니다.
국내 마지막 분양형 실버타운으로 꼽혔던 경기도 용인시 수지구 고기동 실버타운은 최근 시공사를 선정하고 조성할 계획입니다. 노인복지법 개정 전 인허가를 받았지만, 공사 차량 운행 문제로 지역민들이 민원을 제기하면서 용인시로부터 착공 허가를 받지 못했었습니다.
시공사 관계자는 “일단 용지 조성 작업을 한 뒤에 착공 허가가 나는 대로 공사할 방침”이라며 “건설업계 입장에선 임대형과 함께 분양형도 허용돼야 실버타운 시공권에도 관심을 갖게 되고 자금이 돌아 향후 실제 공급도 늘어나는 효과가 발생할 것”이라고 했습니다.
수요자 입장에서는 그간 높은 임차료 탓에 실버타운 입주를 꺼렸지만 분양받아 소유할 수 있다면 실버타운 주택 구매와 입주에 더욱 적극적일 것으로 예상됩니다. 거래가 활성화하면 실버타운 주택 가격도 역시 오름세를 탈 전망으로 예상됩니다.
GS건설이 지난 2016년 선보인 경기도 용인의 스프링카운티 자이는 분양 당시 전용면적 74㎡이 3억 원이었지만 현재 호가는 8억 7,000만 원까지 뛴 상태죠. 월세는 보증금 1억 원에 월 임차료 150만 원선입니다. 특히 최고급 커뮤니티 시설을 갖춘 실버타운은 분양을 통한 소유가 재 허용되면 입주 수요가 몰릴 것으로 보입니다.
문제는 2015년 분양을 막았던 근거가 된 사기 분양과 투기 수요를 철저히 차단해야 한다는 점인데, 제도가 사라진 지 10년 가까이 지나 당장은 쉽게 부활하기 어려울 것이라는 지적도 나오고 있습니다.
부동산대학원 겸임교수는 “실버타운의 노인복지주택은 오피스텔처럼 준주택이어서 투기 수요가 몰려들 가능성이 있다”며 “분양형이라도 실거주 의무를 부여하는 등의 방식으로 투기를 차단하는 대신 공급을 대폭 늘리는 방안을 실행해야 한다. 특히 고령화 시대에 실버타운은 반드시 대중화시켜야 할 대상이라며 노년층이면 누구라도 부담 없이 분양이나 매매, 임차를 통해 입주할 수 있도록 정책 방향이 제시돼야 한다고 강조했습니다.
하지만 아직까지 우리나라에서는 실버타운 입주를 꺼리는 사람들이 많은 것 같습니다. 여러 가지 이유가 있겠지만 그중에서도 과연 노인들만 모여 사는 곳에 들어가도 괜찮을까? 지금 살던 곳보다 면적이 줄어 답답하지는 않을까? 아파트처럼 매매가 수월할까? 특히 무엇보다도 가까운 지인의 죽음이 허망한데 자주 그 일을 겪지는 않을까? 하는 등 여러 요인이 있습니다.
반면에 사회복지사와 간호사가 상주하면서 건강관리를 해주고 건강식까지 제공해 주어 홀로 노년을 살아가는 데 적격이라고 의견도 있습니다.
자식 도움 없이 스스로 편안한 노후를 보내겠다는 수요가 끊이지 않는 만큼 실버타운에 대한 관심은 더욱 확대될 전망입니다.